«Это катастрофа»: глава «Этажей» о ситуации на рынке недвижимости
Российский строительный рынок столкнулся с серьезными вызовами, включая рост цен на недвижимость, дефицит жилья эконом-класса и снижение объемов строительства. По мнению главы федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, главной причиной этих проблем стало чрезмерное влияние банковской отрасли и неэффективность действующей системы регулирования рынка, которая не ставит снижение стоимости жилья в приоритет. Об этом бизнесмен заявил в рамках форума «Движение».
«Возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился «веном» в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о льготной ипотеке, ставке по кредитам, финансовой устойчивости застройщиков.
За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой «швах»! В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат: рост цен на недвижимость, рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку.
И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. Если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!
«Если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки. Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!»
По нашим данным, в 2025 году доля новых проектов по сравнению с 2023 годом уменьшилась на 60%. Ответственно заявляю эти цифры, мы постоянно за этим следим. Соответственно, ввод 2027-2028 годов будет очень плохим. И сейчас это уже все понимают. Поэтому, сейчас нужно показывать не сколько мы вводимжилья — там все хорошо — а сколько мы будем вводить в 2027-2028 годах. Действительно, многие застройщики дали по тормозам потому, что боятся этого «перекрытия» и большого процента. Это катастрофа для отрасли потому, что она потеряет гибкость и доверие. Строить надо, но делать это нужно очень обдуманно и понимать, каким будет рынок, работая при этом на потребителя.
При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. Мы получаем ответ, что цена — это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать — ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или как минимум в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!
С загородной недвижимостью сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все слетело с катушек. На мой взгляд, резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости — это не тот результат, которого все ждали.
При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, по моему мнению, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 трлн руб. в год — это почти 5% российского бюджета.
А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний — а ведь очень жаль!»
О ситуации на рынке недвижимости также высказывались аналитики, обращая внимание на тревожные тенденции в отдельных регионах. В частности, в Тюменской области зафиксировано резкое падение показателя распроданности жилья, снижение на 27 процентных пунктов – с 94% до 67% за год, что свидетельствует о перенасыщении рынка и возникновении рисков для застройщиков. По данным аналитического центра «Движение.ру», регион вошел в число лидеров по снижению соотношения проданных и строящихся квадратных метров, что может привести к финансовым трудностям у девелоперов. По данным на 11 июня этот показатель опустился до 65%. При этом, из 4,23 млн кв. м строящегося жилья распродано лишь 31%. Некоторые застройщики, в свою очередь, пересматривают стратегии продаж, делая акцент на более поздних этапах строительства, чтобы избежать демпинга.
