Минстрой разрешил застройщикам внедрять свои стандарты качества жилья

Фото: Владимир Жабриков / URA.RU

Министерство строительства разработало проект с новым перечнем минимальных требований к качеству отделки. С 1 марта 2025 года каждый застройщик будет вправе устанавливать собственные технические регламенты. При этом они не должны быть ниже, чем минимальные требования, утвержденные Минстроем. Инициатива также затронула права дольщиков и гарантийные обязательства — эти пункты уже вступили в силу с 1 января 2025 года. О том, что это значит для рынка недвижимости и как изменятся права дольщиков, РБК Тюмень рассказали эксперты и участники рынка.

Основными положениями новых поправок предусмотрена установка новых требований к качеству отделки. В проекте приказа указано, какие дефекты допустимы. Например, возможно отклонение стен по вертикали до 8 мм при высоте потолков до 3 м. При оценке малярных работ допустимы полосы, пятна, брызги, подтеки, если с расстояния более 2 м они неразличимы на общем фоне.

Также уменьшатся выплаты за выявленные недостатки — с 5 до 3% от стоимости договора. Двумя годами ранее выплаты могли достигать 50%. Гарантию на дом и отделку квартиры не только «разделили», но и снизили. Теперь на ремонт внутри жилья она составляет не три года, а один, а на сам дом не пять лет, а три года.

«Ответственность застройщиков становится номинальной»

Руководитель технического отдела компании «БРИК Приемка» Виталий Шевелев рассказал, что некоторые застройщики уже выпустили свои обновленные стандарты по внутренней отделке. Эксперт отмечает: хотя напрямую на основной нормативный документ, который регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика (214-ФЗ), эта инициатива не повлияет, она может негативно сказаться на качестве строительства в целом.

Однако управляющий партнер исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Марчел Кырлан выразил мнение, что крупные застройщики, скорее всего, будут придерживаться прежнего уровня качества, чтобы сохранить репутацию. Однако игроки среднего и малого сегмента могут сократить затраты, ориентируясь лишь на минимальные требования, в то время как потребители лишатся возможности эффективно отстаивать свои права.

«Снижение порога выплат до 3% особенно болезненно в условиях роста цен на материалы и работы. Например, ремонт дефектов стяжки пола может обойтись в 300 тыс. руб., но в рамках договора стоимостью 6 млн руб. дольщик теперь сможет рассчитывать лишь на 180 тыс. руб. Проблема становится очевидной: разница между реальной стоимостью устранения недостатков и размером компенсации ляжет на плечи дольщика. Также многие дефекты в отделке, такие как трещины, оседание материалов или деформация поверхностей, проявляются как раз после первого года эксплуатации. Фактически ответственность застройщиков за качество работ становится номинальной. Очевидно, что новые поправки направлены на защиту их интересов. Однако происходит это за счет прав потребителей, которые остаются один на один с потенциальными проблемами. Все это создает риск роста количества конфликтов между дольщиками и застройщиками», — прокомментировал Марчел Кырлан.

Важно, что указанные изменения актуальны лишь для тех правоотношений, которые возникли после 1 января 2025 года. То есть если договор долевого участия заключен до этой даты, то для него применяется предыдущая версия закона. Таким образом, дольщики 2024 года могут стать последними, кто успел воспользоваться более лояльными правилами. Вместе с тем Виталий Шевелев не считает, что эти поправки приведут к тому, что судьи станут чаще принимать сторону застройщиков, поскольку если дольщики доходят до суда, то, как правило, речь идет о реальных нарушениях, урегулировать которые иначе невозможно.

Борьба с потребительским экстремизмом или узаконенное снижение стандартов?

Официальная позиция Минстроя относительно приемки жилья заключается в борьбе с потребительским экстремизмом. По оценке ведомства, за 2023-2024 годы ущерб застройщиков составил 150 млрд руб.

«Насколько правильно эти затраты квалифицированы как ущерб от потребительского экстремизма — вопрос. Вероятно, сюда же включены расходы на устранение дефектов, допущенных при строительстве. Можно ли считать эти затраты ущербом от потребительского экстремизма? Если говорить о борьбе с этим явлением, на мой взгляд, первое, с чем нужно бороться, — это юридические компании, которые предлагают взыскать деньги с застройщика еще до проведения первичного осмотра. Обычно они получают от 50% суммы требований своего клиента к застройщику в качестве оплаты своих услуг», — прокомментировал Виталий Шевелев.

Директор по продажам федерального агентства недвижимости «Этажи» Сергей Зайцев также обратил внимание на неоднозначность принятых мер, которые, с одной стороны, ограничивают права потребителей, а с другой — дают застройщикам возможность снижать качество работ. В то же время случаи потребительского экстремизма нельзя назвать редким явлением.

«Сегодня на рынке нередки случаи, когда покупатели жилья пытаются получить значительную компенсацию, иногда даже несоразмерную с реальными недостатками. Сложившаяся ситуация частично обусловлена тем, что текущие требования к застройщикам прописаны настолько жестко, что полностью соблюдать их без дополнительных затрат на строительство практически невозможно. В результате дольщики начинают предъявлять претензии по мелочам, которые не оказывают существенного влияния на эксплуатацию жилья, но создают значительное давление на экономику проектов и перспективы строительства в целом. Борьба с этим явлением действительно назрела, и факт необходимости изменений не вызывает сомнений. Однако остается вопрос: насколько предложенные меры являются сбалансированными? Пока сложно оценить, как новые правила повлияют на рынок», — поделился Зайцев.

По его мнению, одним из возможных последствий для рынка недвижимости станет разделение застройщиков по качеству продукции. Компании, предлагающие более качественное жилье, смогут установить более высокие цены. Те, кто снижает затраты на отделку, вероятно, будут конкурировать за счет более низкой стоимости, но при этом потребитель сможет сделать осознанный выбор.

«Сегодня рынок прозрачен как никогда — благодаря социальным сетям и отзывам покупатель всегда может узнать репутацию застройщика и оценить качество жилья, что в конечном итоге влияет на спрос. Это обстоятельство заставляет строительные компании придерживаться определенного уровня качества, даже если нормативы становятся менее строгими. В результате данные изменения можно рассматривать как попытку найти баланс между интересами дольщиков и застройщиков. Они ограничивают чрезмерные требования со стороны клиентов, но при этом сохраняют застройщикам обязательства, соответствующие минимальным стандартам. Инициатива имеет потенциал для стабилизации рынка, но ее реальная эффективность станет понятна лишь со временем», — заключил эксперт.

Между тем, несмотря на снизившийся спрос, цены на жилье, по словам экспертов отрасли, в 2025 году продолжат расти, но динамика станет разнонаправленной. Причиной этого станут новые требования к заемщикам и относительно стабильный сохраняющийся спрос на инвестирование в недвижимость. Эксперты и участники рынка считают, что покупателям, желающим сэкономить, придется рассчитывать максимум на локальные скидки и низколиквидные метры.