Застройщики рассказали, как будут поддерживать спрос при растущих ценах
В 2025 году цены на квартиры продолжат расти на том же уровне, что и год назад — в диапазоне 10-15%. Главными инструментами поддержания спроса в этой ситуации будут различные варианты рассрочки и семейная ипотека. Об этом рассказали участники круглого стола «Рынок недвижимости: итоги 2024 года», организованного РБК Тюмень.
Как изменился рынок жилья в 2024 году
Учредитель аутсорсинг-компании «Статус» Татьяна Каргаполова подвела итоги 2024 года, который четко можно разделить на два этапа — до и после отмены господдержки в июле. Однако все тенденции, зародившиеся после этого, получат развитие уже в текущем году.
«За год по объему предложений в новостройках рынок прирос на 54% в штучном выражении — до 32,5 тыс. квартир. По «вторичке» — на 7%, в основном это квартиры площадью от 25 до 45 кв. м. Естественно, это обусловлено спросом со стороны потребителей. Общие продажи снизились на 28%, но если посмотреть аналитику в целом по стране, то это 22%. В этом году тенденция падения продаж сохранится и будет на уровне 20-25%. Интересна аналитика ценообразования — по Тюмени средняя стоимость квадратного метра в новостройке выросла на 12,5%, составив 142 тыс. руб., в то время как по стране — на 6%. В 2025 году цены продолжат расти на этом же уровне. По вторичному жилью рост цены составил 7%, достигнув 125 тыс. руб.», — рассказала эксперт.
Она отмечает: в первом полугодии 2024 г. семейная ипотека в регионе не превышала 30% от всех договоров в структуре сделок, а во втором, когда массовые госпрограммы сократились, выросла до 60%. На втором месте оказалась рассрочка от застройщика, доля которой в течение года выросла с 6 до 25%. На третьем месте стопроцентная оплата наличными — 12%. На четвертом (сократившись более чем в три раза) — рыночная ипотека. При этом 60% всех продаж в регионе генерирует топ-10 тюменских застройщиков по ЕРЗ.
Почему цены не упадут и как будет поддержан спрос
Александр Ермолаев, заместитель генерального директора по работе с партнерами ГК «Меридиан», объяснил, почему при падении спроса цены не будут снижаться. Эксперт отмечает: в первую очередь играет роль выросшая себестоимость строительства. Так, стоимость основных строительных материалов за год выросла от 12 до 200% в зависимости от позиции. Стоимость строительных и отделочных работ — на 15%.
При этом остается актуальной проблема отсутствия адекватной замены стройматериалов и оборудования от поставщиков из недружественных стран. Еще один фактор — высокая стоимость банковского кредитования и дефицит рабочей силы.
Татьяна Каргаполова отмечает: для поддержания спроса девелоперы и банки будут совместно развивать инструменты продаж, такие как самостоятельная рассрочка, комбо-ипотека, субсидирование.
О растущей популярности рассрочки рассказал директор по продажам компании «Создатели» Дмитрий Макеев. Он сообщил, что, несмотря на непростую обстановку в экономике, компании удалось добиться повышения продаж.
«Нам удалось вернуться к уровню 2023 года. С точки зрения цен работаем в собственной финансовой модели, не увеличивая стоимость слишком сильно — все в пределах рынка. Сейчас стал больше работать инструмент рассрочки. По новым проектам ее доля составляет порядка 50%. Но если говорить про те, что уже на финальной стадии, то там все покупается в ипотеку. Дело в том, что период активного инвестирования в недвижимость завершился, и сейчас жилье покупают не для перепродажи, а для жизни. Соответственно, наши продажи помогает поддерживать семейная ипотека, которая сейчас актуальна как никогда. Еще одним инструментом поддержания спроса для нас является сопровождение наших проектов дополнительными объектами инфраструктуры. Например, это может быть детский сад или спортивный центр. Да, стоимость будет расти, но при этом важно давать людям соответствующий продукт», — поделился Дмитрий Макеев.
Как изменится тактика застройщиков
Председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин сообщил, что застройщики, исходя из непростой ситуации на рынке, уже скорректировали свои планы до двух лет. Некоторые проекты приостановили, от других отказались, пока ситуация не стабилизируется. По его мнению, объем предложения в этом году снизится на 10%, однако для рынка это не критично.
«Выводить новые проекты сейчас рискованно. Снижения ключевой ставки пока не ожидается, как и появления новых льготных программ. Это значит, что люди не будут торопиться с покупкой нового жилья. В таких условиях у застройщиков есть два пути: занять выжидательную позицию и продавать то, что есть, либо идти на обдуманный и тщательно взвешенный риск. Те, кто предпочитает консервативную стратегию, не проиграют, но и не выиграют. Чтобы побеждать, надо уметь рисковать и видеть долгосрочные тенденции. А дальняя перспектива указывает, что после снижения ключевой ставки спрос на новостройки восстановится. Современные горожане гораздо чаще меняют жилье и быстрее устают от своей текущей квартиры, района. Им хочется перемен, хочется, чтобы квартал отражал их новый этап в жизни. И как только появится возможность, люди продолжат покупать квартиры», — подытожил Павел Галкин.
Участники круглого стола согласились, что сейчас застройщикам важно менять стратегию. Менеджер по работе с ключевыми клиентами компании «ТюменьЭнергоПроект» Анна Балакина рассказала об одном из новых трендов.
«Многие девелоперы стали уходить в направление коммерческой недвижимости, на него сейчас выделяют больше людей. Стали создавать и разрабатывать проекты, связанные с промышленным производством и складами, так как пока девелоперы не понимают, как сложатся условия (уровень ключевой ставки в первую очередь), с которыми придется работать в ближайшие годы при создании новых ЖК. В Тюменской области, по нашим наблюдениям, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно, что не всегда можно сказать про другие регионы. Также одним из основных трендов, который можно выделить, является участие застройщиков в программе КРТ. Данная программа поддерживается государством и региональными властями, что экономически выгодно для девелоперов и благоприятно влияет на облик городов: создаются современные многофункциональные городские кварталы взамен неэффективных промышленных зон и морально устаревшего жилья », — отметила эксперт.
С 1 июля 2024 года в России отменили льготную ипотеку под 8% на жилье в новостройках. На этом фоне интерес частных инвесторов сместился в сторону коммерческой недвижимости. Эксперты также прогнозируют этому сегменту рост объемов и цены за квадрат.
