Как ужесточение выдачи ипотеки скажется на тюменском рынке недвижимости
С 1 июня 2023 года в России стартует планомерное увеличение первоначального взноса. Об этом объявил Банк России. Как поясняют участники рынка, порог в 15% по прежнему сохранится, но не для всех. РБК Тюмень опросил экспертов и узнал, как это нововведение скажется на региональном рынке недвижимости, а именно: стоимости жилья, его качестве и доступности ипотечных займов.
Как изменится ипотека и станет ли жилье дешевле
Руководитель департамента ипотеки и страхования АН «Сова» Ксения Костылева считает, что ожидать снижения спроса даже при таких изменениях не стоит, поскольку количество желающих воспользоваться госпрограммами все еще велико. Кроме того, несмотря на ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, банки по-прежнему будут рассматривать заявки индивидуально.
«Как информируют нас банки-партнеры, будут более тщательные проверки клиентов и их кредитной истории, а также усилятся требования к обязательному пакету документов при подаче заявки. Стоит отметить, что в качестве первоначального взноса по-прежнему можно использовать сертификаты и субсидии, которые есть у клиента. Также в рамках одобренной заявки процентная ставка может быть увеличена индивидуально, что еще раз подтверждает тот факт, что каждый заемщик будет рассмотрен отдельно. Охлаждения спроса по рынку недвижимости не ожидается, так как государственные программы ипотеки ограничены по срокам и население нашей страны хочет успеть воспользоваться предоставленной льготой. Для того, чтобы разобраться в тонкостях банковских услуг и не переплатить за желаемое жилье, лучше доверить данный вопрос специалистам», — рассказала РБК Тюмень Ксения Костылева.
Противоположного мнения на этот счет придерживается руководитель центра недвижимости «Свое» Егор Фокин. Он уверен, что новые условия могут привести как с снижению стоимости жилья, так и к ухудшению качества строительства.
«Рынок недвижимости, безусловно, будет реагировать на такие меры ЦБ. Если банки не найдут возможные способы обхода ограничений, ситуация будет сказываться на снижении покупательского спроса. Он, в свою очередь, будет отражаться на стоимости недвижимости, а точнее — начнет корректировку на снижение. Если вторичный рынок отреагирует на это безболезненно, то вынужденное снижение стоимости квартир в новостройках будет подразумевать ухудшение качества строительства, в том числе путем использования более доступных строительных и отделочных материалов. Нужно полагать, что если правительство такими действиями стремится замедлить рост стоимости жилья или развернуть в сторону снижения, то да, таким образом достичь показателей, сохранив при этом спрос, возможно, получится. Но опять же, для вторичного жилья — это нормальный рычаг. Но как быть застройщикам, когда есть сметные расходы? Как на сниженный спрос отвечать рынку первичного жилья? Что еще могут предложить застройщики кроме снижения стоимости, которое чревато снижением качества?» — прокомментировал Егор Фокин.
Ждать или покупать?
Основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова отмечает, что в текущей ситуации повышение первоначального взноса даже на 1% — это уже серьезная сумма, а переход с 15 на 20% может и вовсе стать непосильной ношей для большей части населения.
«Если это повышение произойдет, во что многие еще не верят, то у тех, кто накопил только 15% первоначального взноса, останутся лишь два варианта действий: либо отложить покупку и продолжать копить до 20%, либо отказаться от выбранной квартиры в пользу более бюджетной. Предполагаю, что когда первый этап повышения минимального первоначального взноса произойдет, те, кто сейчас занимает выжидательную позицию, пойдут оформлять ипотеку, пока «первоначалка» не доросла до 30%», — прокомментировала эксперт.
«Уже сейчас мы видим, что спрос как на первичное, так и на вторичное жилье снижается. Это связано как с перенасыщением рынка предложениями, так и с отменой субсидированных ипотечных программ от застройщиков, которые позволяли на очень выгодных условиях покупать новостройки», — добавила Елена Гордашникова.
По данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», онлайн-спрос заемщиков с начала 2023 года отстает от показателя годом ранее на 24,3%. Аналитики ожидают, что с 1 июня покупателей «первички» и «вторички» по собственным ипотечным программам банков станет еще меньше.
«Для покупателей вторички и для тех, кто не соответствует требованиям госпрограмм, конечно же, ипотека станет менее доступной. Люди будут сначала искать деньги – например, продавать имеющееся жилье, а уже потом брать кредит. И тут возникает новая проблема для банков – поиск покупателей с деньгами и выстраивание цепочки купли-продажи между частниками. Кстати,
застройщики уже апробировали схему «трейд-ин», когда в зачат новой квартиры идет объект покупателя. Не исключено, что такие схемы получат большее распространение», — пояснил Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Причина и следствие
Как утверждает руководитель отдела продаж АM Capital Илья Мерзляков, цены на жилье остаются достаточно высокими — рынок перегрет. Основным драйвером прошлого года стали околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков, при которых вся «выгода» по кредиту закладывалась в стоимость жилья.
«Ситуация привела к резкому росту стоимости квадратных метров. С этой нездоровой схемой активно борется ЦБ: «льготные программы от девелоперов» регулятор запретил, повысил коэффициенты риска по ипотеке, с 30 мая введены требования по дополнительным банковским резервам. Все эти шаги призваны снизить уровень закредитованности граждан и предотвратить образование «пузыря». Что касается установки требований к первоначальным взносам по ипотеке, то это не входит в сферу компетенций Банка России. Можно сказать, что регулятор взаимодействует с гражданами только опосредованно — через банки, обслуживающие население. ЦБ с 1 июня вводит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Если говорить простыми словами — Центробанк делает обслуживание рискованных заемщиков дороже», — пояснил эксперт.
Он также добавил, что благодаря новым условиям банкам станет выгоднее работать с более «качественными» в кредитном плане клиентами.
«С 1 июня банки смогут не применять надбавки по ипотечным кредитам заемщикам с долговой нагрузкой до 60%, если первоначальный взнос составляет не меньше 20%. Это некий ориентир по кредитному портфелю «идеального» заемщика. С 1 января 2024 года лимит поменяется с 20% на 30%. Банкам придется выбирать: резервировать ли больше капитала и оставлять взносы низкими или же ориентироваться на целевой портрет «качественного кредита», предложенный ЦБ», — добавил Илья Мерзляков.
По мнению экспертов, такие решения Банка России связаны с риском увеличения долговой нагрузки ипотечных заемщиков и, соответственно, высокой вероятностью невыплат по кредиту. Егор Фокин подчеркивает, что сложившаяся ситуация может привести к тем же проблемам, которые изначально должна была решить программа льготной ипотеки.
«Есть показатели доступности жилья для населения, которые были подняты благодаря доступности ипотеки. Это, в свою очередь, вызвало повышенный интерес к недвижимости и заметный рост ее стоимости даже в короткие промежутки времени. В итоге это вернуло ситуацию обратно, к нерешенной — доступность жилья благодаря теперь уже высокой стоимости стала снижаться. Теперь у правительства есть планы по запуску обратной программы, направленной на корректировку рынка. Надо помнить, что строительный сектор для страны очень важен, поэтому правительство с ЦБ будут делать аккуратные шаги, чтобы не перейти черту, вызывающую невозможность застройщиков выполнять обязательства и вызывающую череду банкротств. Жестких мер, скорее всего, не будет», — резюмировал эксперт.
Как ранее сообщал РБК Тюмень, в областной столице средняя стоимость квадратного метра на «свежем» вторичном рынке — в домах, построенных после 2015 года — превысила цены на новостройки. Так, на первичном рынке квадратный метр в среднем в мае стоит 117 тыс. рублей, на «свежем» вторичном — 121,5 тыс. рублей, разница составила 4%. Стоимость на вторичном — 107,4 тыс. руб.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях
