Как изменился девелоперский продукт и чего ждать в 2025 году
1 марта 2025 года исполнилось девять месяцев с момента окончания программы льготной ипотеки с господдержкой — главного драйвера продаж на рынке новостроек на протяжении последних четырех лет. О том, какие за это время произошли изменения на рынке недвижимости и чего ждать в 2025 году, рассказали участники отраслевого форума, организованного РБК Тюмень в рамках премии «Девелопер года».
Что стало с продуктом и какие изменения его ждут
Последние девять месяцев девелоперы адаптировались к новым неблагоприятным условиям рынка. Трансформация рынка недвижимости не могла не затронуть девелоперский продукт.
«Сейчас застройщики соревнуются не продуктом, а финансовыми инструментами: рассрочкой без первоначального взноса или субсидированной ипотекой», — прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
По мнению эксперта, это скоро закончится, и девелоперы снова вернутся к продукту. И хотя жилье будет ухудшаться из-за рыночной ситуации, оно все равно будет лучше, чем то, которое строили 10-15 лет назад.
«За это время качество новостроек сильно поменялось. Мало стало отклонений по стенам. Во всех городах, где мы принимали квартиры, заметно улучшились эти показатели. Сейчас все отклонения по стенам в пределах допустимых значений», — оценил качество новостроек руководитель компании «Брик Приемка» Никита Киреев.
Однако он согласен, что качество новостроек может снизиться. Это произойдет из-за недостаточного контроля — улучшить его может независимая оценка и составление акта скрытых работ на каждом этапе строительства. С одной стороны, это поможет проконтролировать соблюдение строительных нормативов застройщиком, с другой — даст исчерпывающую информацию дольщику о качестве выполнения работ на промежуточных этапах.
По словам директора по продажам компании «Создатели» Дмитрия Макеева, в условиях высококонкурентного рынка невозможно экономить на качестве продукта.
«Тюмень — это город с высокой конкуренцией в сфере девелопмента. Более 20 крупных застройщиков создают качественные жилые проекты с продуманной инфраструктурой. В такой среде есть два пути: либо снижать стоимость строительства, жертвуя качеством (что практически невозможно), либо продолжать развивать и улучшать проекты, удивляя покупателей. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, застройщики сохраняют высокий уровень качества», — отметил Дмитрий Макеев.
При этом, как считает Дмитрий Кудинов, основатель компании «СтройМаркетингИнвест», застройщикам важно учитывать, что конечный продукт — это не только квадратные метры, но и качество среды, в которой будут жить и работать люди.
«Оно напрямую зависит от того, из чего строятся дома, какие материалы используются, какие технологические решения применяются. Диалог с поставщиками и производителями — это не просто технический аспект. Это важнейший элемент всей системы, от которого зависит долговечность, безопасность и комфорт объектов недвижимости. Если мы хотим улучшать рынок, нам необходимо выслушать всех участников, включая тех, кто создает строительные материалы и технологии. Я уверен, что дальнейшие дискуссии должны включать мнение поставщиков, чтобы сделать наш рынок более прозрачным, эффективным и ориентированным на качество. Сместив фокус с девелоперов и власти на сам продукт — дома и то, из чего они построены, мы сможем действительно двигаться вперед», — подчеркнул Дмитрий Кудинов.
Благоустройство — продукт
В проектах жилых комплексах переосмысляется роль благоустройства. Руководитель центра благоустройства архитектурно-брендинговой компании DEVISION Илья Курбатов подчеркивает: теперь это не дополнительная нагрузка на проект, а инструмент увеличения стоимости квадратного метра. Озеленение дешевле, чем техническая составляющая в проекте, при этом может увеличить стоимость квадратного метра на 10%.
«За последние несколько лет фактор «благоустроенный двор» стал одним из ключевых при выборе квартиры. Покупатели готовы переплачивать до 10% от стоимости квартиры, если рядом есть парк или какая-то рекреационная зона. При этом озеленение и в целом благоустройство стоит дешевле, чем твердые покрытия, но именно оно формирует тот комфорт, который мы ценим в жилой среде», — рассказал руководитель благоустройства архитектурно-брендинговой компании DEVISION Илья Курбатов.
По словам эксперта, доля расходов на благоустройство рассчитывается индивидуально для каждого проекта, так как зависит от его продаваемой площади, площади благоустройства и класса новостройки. В среднем уровень цен на благоустройство территории в проектах застройщиков в продаваемом квадратном метре класса стандарт варьируется от 2,7 до 5 тыс. руб.
«Итоговая стоимость благоустройства всегда зависит от нескольких факторов: конфигурации участка, нормативов, финансовой модели, принятой девелопером. Моя задача как ландшафтного архитектора — найти идеальный баланс между продаваемой площадью и площадью участка и соблюсти интересы всех стейкхолдеров», — пояснил Илья Курбатов.
Эксперт отмечает: затраты на благоустройство окупаются в полной мере, так как оно становится визитной карточкой проекта.
Новые тренды
Все больше компаний вместо развития брендов жилых комплексов стали продвигать общий бренд застройщика, и это стало новым трендом. В условиях высокой конкуренции покупатель выбирает «проверенных» и узнаваемых девелоперов, поэтому для многих застройщиков ребрендинг стал одним из эффективных инструментов маркетинговой стратегии компании.
По словам основателя TRIBE Russia Марины Юсовой, бренды стремятся создать образ самого себя. При этом есть различия в подходах в зависимости от класса продукта. Так, если для люксовых брендов этот процесс начинается с самосознания, то для брендов масс-маркета — с анализа конкурентов.
Еще один тренд — смещение интереса на инвестиционную привлекательность недвижимости. По словам основателя центра недвижимости «Метры» Анастасии Андрейчук, за последний год сильно изменился портрет покупателя недвижимости. Если раньше клиента больше интересовали качественные характеристики проекта, то сейчас — инвестиционная привлекательность. Покупатели недвижимости ищут устойчивые активы — коммерцию, апартаменты — проекты с высокой ликвидностью.
Эксперт отмечает: после отмены льготной ипотеки на смену рынку массовых продаж пришли эксклюзивные предложения. Коммерческая недвижимость и жилье повышенного класса комфортности остаются самыми устойчивыми сегментами. Коммерческая недвижимость стала альтернативой нестабильному рынку жилья. А бизнес-класс и премиум даже в кризис сохраняет ликвидность на уровне 90%, потому что объекты в этих сегментах покупают за наличные.
КРТ вытесняет точечную застройку
В портфеле застройщиков растет количество проектов, запущенных в реализацию по механизму комплексного развития территории (КРТ). По данным Минстроя, в 2024 году Тюменская область вошла в пятерку лидеров по вовлечению земельных участков в КРТ: 27 проектов, 419 га, 3,5 млн кв. м.
По словам генерального директора по стратегическому развитию «ЭНКО» Михаила Продана, чем масштабнее проект КРТ, тем длительнее и детальнее должен быть подготовительный этап (не менее 1,5-2 года). На этом этапе важнейшими являются вопросы экономики проекта и распределения ресурсов.
«Комплексное освоение территории — это трен. Точечная застройка остается в центре. На наш взгляд, КРТ — очень ответственная работа, потому что необходимо подготовить мастер-план, все согласовать и успешно реализовать в течение 5-7 лет, невзирая на все макроэкономические вызовы», — заметил Михаил Продан.
По его словам, при реализации проектов КРТ существует довольно много неочевидных факторов, которые влияют на его рентабельность. Например, до получения права на землю застройщик не может получить официального документа с расчетной стоимостью от сетевой организации. В такой ситуации крупные проектные институты являются незаменимыми помощниками для застройщиков, потому что могут проработать эти вопросы до получения документа. К тому же у них уже выстроен диалог с ресурсоснабжающими организациями, благодаря чему это получается быстрее. Основатель компании «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов рассказал, что они помогают застройщикам еще на стадии формирования ТЗ земельного участка получать технические условия компании.
«Где ближайшая точка подключения, какая у нее мощность и какие необходимо провести мероприятия, чтобы усилить именно эту зону. Например, для масштабных проектов площадью 300-600 га, чтобы такую площадь обеспечить электроэнергией и другими ресурсами, необходимо создать отдельный дом вне проектной документации и провести расчет подводящих сетей, усиление и согласование на всех уровнях этого дома. И только после этого приступать к проектированию», — рассказал спикер.
Участники форума подняли тему эффективности использования сетей при реализации проектов КРТ. Представители ресурсоснабжающих компаний отметили, что у застройщиков сложилась практика: при реализации крупных проектов на первом этапе запроса технических условий запрашивать завышенную по предварительным расчетам мощность, а затем корректировать ее.
По словам директор по развитию «СУЭНКО» Александра Вахитова, с 2024 года при присоединении сетей жилого комплекса ресурсоснабжающей организации необходимо выполнить расчет стоимости модернизации внешних сетей, поэтому важно корректное понимание запрашиваемых мощностей, которые закладываются в технические условия.
«Важны те мощности, которые мы с вами закладываем в технические условия. Если до 2024 года это влияло только на сети на территории жилого комплекса, то теперь необходим расчет стоимости модернизации внешних сетей, которую необходимо выполнить. И это касается не только сроков строительства объектов, но и возможности реконструкции уже действующих распределительных сетей. А на действующих объектах выполнение работ сопряжено с тем, что необходимо вводить определенные отключения, ограничения, резервирования и так далее. Самое главное, чтобы у нас с застройщиками были синхронизированы сроки реализации мероприятий. Во втором полугодии 2024 года мы уже столкнулись с проектами, в которых это существенно повлияло на сроки и на стоимость реализации объектов», — пояснил Александр Вахитов.
По словам Александра Вахитова, тема КРТ, с одной стороны, проблематична с точки зрения планирования и выполнения этих мероприятий, а с другой — это возможность закладывать долгосрочную нагрузку, необходимую для развития городской среды.
«Мы живем в сложившейся среде. Сейчас многие проекты, которые реализуются, они внутри города, и это накладывает существенные системные ограничения с решением. Реконструировать объект внешней сети — это не вопрос одного дня, а 2-3 лет, так как при реконструкции таких объектов необходимо мигрировать мощность с другого объекта», — рассказал Александр Вахитов.
Эксперты считают необходиммым совместное проектирование крупных территорий. Такой подход упрощает взаимодействие застройщика с ресурсоснабжающими компаниями и исключает ошибки.
«Отсутствие комплексного подхода к освоению крупных территорий зачастую приводит к недопониманию между ресурсоснабжающей организацией и застройщиком, избежать которого поможет диалог на всех этапах освоения крупных территорий. Так мы сможем заранее рассчитать протяженность тепловых сетей, их диаметр и сроки, необходимые на строительство, что значительно упростит взаимодействие», — рассказал начальник перспективного развития подключения АО «УСТЭК» Евгений Граф.
Время мастер-планов
Мастер-планирование активно применяется застройщиками при реализации проектов КРТ. Для большой комплексной застройки требуется отдельный подход не только с точки зрения строительства, но и проектирования инженерных сетей, и в этом процессе немаловажно согласование как с администрацией, так и с ресурсоснабжающими компаниями. По словам Александра Вахитова, сейчас время мастер-планов и совместного проектирования.
«Чем детальнее проект проработан, тем нам проще и быстрее найти оптимальное решение. Поэтому сейчас необходимо вместе с проектными организациями определить подход к наиболее рациональному использованию тех ресурсов, которые необходимы для каждого объекта. Каждый объект индивидуален. Реализация механизмов мастер-плана и КРТ помогает застройщикам наиболее качественно и оптимально проработать все необходимые планировки размещения на территории как самой жилой застройки, так и всей инфраструктуры», — пояснил Александр Вахитов.
Мастер-план как инструмент пространственного планирования города способен упорядочить хаотичную застройку, соединить городскую ткань и создать комфорт. Дмитрий Селивохин, главный архитектор КБ «Руспроект», главный архитектор центра стратегического развития «Сибирь», рассказал, как этот инструмент работает в масштабе города. Так, сейчас формируется мастер-плана города Тюмени, получивший название «Врата Сибири». Проект включает территорию площадью 700 га. Это исторический центр города Тюмени, который попал в зону большого пешеходного кольца. Ключевую роль в нем будет играть архитектура и природная среда. По словам эксперта, изменения затронут внешний вид зданий и общественных пространств. Отличительной особенностью мастер-плана Тюмени станет детальная проработка проекта до квартальной застройки.
Мастер-план включает архитектурную концепцию, концепцию средовых организаций, развития общественных пространств, благоустройства пешеходных зон, а также единую транспортную схему города. Разработкой займется ГАУ «Институт Генплана Москвы» в консорциуме с проектно-консалтинговой компанией «Новая Земля». Все этапы по созданию мастер-плана будут публичные. Разработка рассчитана ориентировочно на год. По результатам его реализации планируется, что Тюмень войдет в топ-10 самых зеленых городов России.
По словам Дмитрия Селивохина, в рамках проекта разработки мастер-плана будет создан зеленый каркас города.
«Каждая из территорий должна развиваться не точечно, а системно, то есть нет парка или сквера, а есть кольцо парков, единая пешеходная среда», — отметил Дмитрий Селивохин.
Что касается финансирования проекта, по словам архитектора, сейчас ищут источники, таким образом, чтобы обеспечить максимальную гибкость реализации мастер-плана.
Что станет с рынком в условиях падения спроса
Подготовка к будущему росту — лучшая стратегия на фоне падения спроса. Эксперты отмечают: ключевая ставка снизится, и застройщикам нужно готовиться к этому уже сейчас.
«Ключевая ставка упадет, пусть даже это будет в 2026-2027 годах, а так как сейчас вывод на рынок новых проектов ограничен, то когда это произойдет, возникнет дефицит предложения, а спрос у людей появится, потому что появятся финансовые инструменты продаж. Поэтому сейчас для застройщиков то время, когда нужно покупать земельные участки, при этом просчитывать все риски», — прокомментировала Татьяна Каргаполова, учредитель ООО «Аутсорсинговая компания «Статус».
По ее словам, в текущих условиях земельный банк — это ключевой актив застройщика, который характеризует долгосрочный потенциал развития компании. По мнению спикера, эффективное управление им позволяет застройщикам не только выживать в сложных условиях, но и находить новые возможности для роста и развития бизнеса. Оптимизация использования земельных ресурсов дает возможность быть более устойчивыми в условиях кризиса. Для этого необходимо проводить анализ активов. Менее рентабельные активы выставлять на продажу. Также застройщику при планировании своего портфеля важно диверсифицировать его с точки зрения бизнес-направлений, то есть строить не только жилые проекты, но и, например, коммерческие. По мнению Татьяны Каргаполовой, соблюдая подобные принципы диверсификации, застройщик сможет с минимальными потерями преодолеть периоды кризиса.
«В период падающего рынка самое время вкладывать высвобождающиеся денежные потоки на приобретение земельных участков на перспективу. При этом собственники земли готовы рассматривать различные способы оплаты, в том числе часть за квадратные метры готовой недвижимости», — отметила Татьяна Каргаполова.
Эксперт отмечает, что небольшим застройщикам сложно в текущей ситуации стратегически удерживать земельные участки для будущих проектов при отсутствии инвестиционных недорогих денег. В таком случае для достижения финансовой устойчивости им необходимо привлекать частные инвестиции через различные инструменты (кредиты, облигации, краудфандинг).
По словам директора по продажам компании «Создатели» Дмитрия Макеева, рынок недвижимости Тюмени остается перспективным для федеральных девелоперов.
«Город остается перспективным, что подтверждается выходом на рынок новых федеральных девелоперов: за последние 3–4 месяца в регион пришли две крупные компании, и ожидается появление новых игроков. Это лишний раз доказывает, что потенциал роста у рынка недвижимости в Тюмени еще велик», — сказал Дмитрий Макеев.
По словам экспертов отрасли, 2024 год запомнится на рынке недвижимости как самый непредсказуемый. Но, несмотря на неопределенность, он стал рекордным для регионального рынка недвижимости по ряду показателей. Так, по данным Главного управления строительства региона, в 2024 г. было введено 2598,473 тыс. кв. м (158% к плану — 1647 тыс. кв. м, 105% — к аналогичному периоду прошлого года).
