Рынок коммерческой недвижимости Тюмени захватили инвесторы
Рынок коммерческой недвижимости Тюмени находится в точке активного роста с конца 2022, при этом начиная с весны фиксируется очередной виток развития. При этом он активно трансформируется: меняется портрет покупателя и смещаются приоритеты. О том, что происходит, РБК Тюмень рассказали представители отрасли.
Какую недвижимость хотят купить
Ирина Буренко, заместитель генерального директора R4S Group, пояснила, что от вышедших в активную фазу развития в offline формате в прошлом году российских fashion-брендов не отстает широко представленный сегмент помещений для общественного питания, по итогам первого квартала именно он удерживает первое место с показателем 18% от всех сделок, заключенных в компании. С началом второго полугодия 2023 года активную динамику по развитию также демонстрируют кофе с собой (11%), финансовые институты (10%) и табачные магазины. При этом доля последних по сравнению с прошлым годом существенно сократилась: так, если летом 2022 года на них приходилось чуть ли не четверть всех сделок, то сегодня доля снизилась до 8%.
«Также последние несколько месяцев мы фиксируем, что мелкий бизнес, заходя на рынок, арендует сейчас сразу несколько площадок в разных локациях города. Раньше такой подход был характерен только для крупных сетей с большими бюджетами на развитие, а сегодня такую модель мы наблюдаем у разных операторов: маленьких магазинов обуви, закусочных, цветочных магазинов», — пояснила Ирина Буренко.
Максим Зорин, директор по продажам федеральных проектов Группы «Самолет», отметил, что есть вполне четкая структура цели покупки коммерческих помещений в зависимости от площадей. Так, лоты от 20 до 50 кв. м приобретаются частными предпринимателями, как правило, под салоны красоты и подобные проекты, причем на такой формат довольно высокий и устойчивый спрос. От 50 до 100 кв. м — под небольшие рестораны, кафе и бары, от 100 до 200 кв. м — под сетевые магазины формата «у дома», как продуктовые, так и, например, строительные, от 200 до 500 кв. м — под крупные супермаркеты.
Как изменился покупатель
Елена Спиридонова, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости АН «СОВА», пояснила, что если раньше покупателями были коммерсанты, которые приобретали помещения под свои запросы, под свои виды деятельности, то сейчас это инвесторы. И требования у них одни — наличие действующего, притом желательно, сетевого долгосрочного арендатора и краткий период окупаемости вложенных средств.
Максим Зорин уточнил, что в связи с этим формируется и новый тренд: спрос на приобретение коммерческой недвижимость в спальных районах Тюмени.
«Интересен и портрет покупателей — они, как правило, работают на руководящих должностях в регионах Крайнего Севера – ХМАО и ЯНАО, то есть инвестируют с целью получения пассивного дохода уже после окончания активной трудовой деятельности.
Как изменились цены
Елена Спиридонова отмечает, что цены на коммерческую недвижимость растут. По данным цифровой платформы Restate, за последний год стоимость аренды квадратного метра торговых площадей выросла на 46 рублей — до 987 руб., продажи — на 8398 руб. — до 113 193. По словам эксперта, это обусловлено повышенным спросом на некоторые виды недвижимости, а это неизменно торговые помещения формата street retail и open-space. Одним из факторов этого стало повышение стоимости и ценовая политика коммерческих помещений в новостройках. Стоимость в них намного превышает стоимость «вторички». А владельцы вторичного коммерческого рынка формируют свою продажную цену, равняясь на первичный рынок.
Эксперт добавляет: еще один фактор — закрытие или трансформация крупных объектов, площади которых арендовали множество бизнесменов. Например, выкуплен под строительство многоэтажных жилых домов крупный комплекс — завод Медоборудования, что повлекло активный всплеск спроса бывшими пользователями площадей на производственные и складские помещения — как на аренду, так и на покупку. То же самое происходит и с рынком «На Минской»: появилась потребность на аренду торговых площадей, и, соответственно, на покупку.
Доходность
Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, отметил, что если рассматривать варианты инвестирования в коммерческую недвижимость, то сейчас хорошую капитализацию и доходность в этом сегменте демонстрируют складская недвижимость, стрит-ритейл и индустриальная недвижимость.
Склады демонстрируют наибольшую устойчивость на рынке за последние несколько лет — и во времена пандемии, и в период СВО и экономических санкций. По данным IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2023 г. спрос на склады в России превысил исторический максимум — объем купленных и арендованных за 6 месяцев текущего года площадей складской недвижимости по всей России составил 2,7 млн кв. м. Доля вакантных площадей на региональном рынке России сокращается и составляет не более 2%, при этом спрос за эти полгода уже на 8% превысил спрос всего 2022. Эта тенденция, по мнению эксперта, будет нарастать и, соответственно, рынок складов будет развиваться и дальше.
«Что касается индустриальной недвижимости, этот рынок сегодня еще формируется, поэтому найти на нем хороший проект для инвестиций непросто. В Тюменской области, по данным статистики, емкость рынка индустриальной недвижимости оценивается в 200-250 тысяч квадратных метров. В сегменте стрит-ритейла сегодня тоже наметились позитивные тенденции — вакансия сокращается, трафик увеличивается, спрос на помещения растет. По данным аналитиков, во втором квартале 2023 спрос на помещения в сегменте стрит-ритейла вырос на 40% по сравнению с прошлым годом. При этом особой популярностью пользуются коммерческие помещения в новых жилых комплексах (ЖК). Именно их с инвестиционной целью — для последующей сдачи в аренду малому и среднему бизнесу —приобретают чаще всего», — рассказал Феликс Блинов.
Максим Зорин дополнил, что спрос на коммерцию в новых ЖК в целом формируется уже ближе к моменту ввода домов в эксплуатацию, и на протяжении периода активного строительства обычно не наблюдается роста цен. Так, если на старте продаж проекта цена устанавливается на уровне 100 тыс. руб. за кв. м, то после завершения строительства ставка может доходить уже до 180 000 рублей за кв. м.
Проигрывают офисы и ТРЦ
Руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых отмечает, что проигрывают офисные площади и торгово-развлекательные центры (ТРЦ). Он пояснил: офисы остаются не самым востребованным сегментом на фоне удаленной и гибридной занятости, которые стали новой трудовой реальностью нашего времени. Уход западных компаний со стороны спроса также оказывает давление на офисные пространства. Согласно данным NF Group Research, уровень вакансии, то есть свободных квадратных метров, в данном сегменте составляет 13,3% для класса А и 8,1% для класса В по данным за первый квартал 2023 года.
«Не думаю, что во втором квартале ситуация сильно изменилась. Если сравнивать с допандемийным 2019-м годом, то там было 9,5% и 5,6% соответственно, даже в годы локдаунов за счет действия долгоиграющих договоров аренды показатель был меньше: 11,7% и 6,1% в 2020-м и 9,5% и 5,6% в 2021-м. Все это говорит о долгосрочности тренда и указывает на то, что взрывного роста от офисного сегмента ждать не приходится», — пояснил Сергей Соловых.
Игорь Кудинов, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk, отметил, что, несмотря на отсутствие сильных социальных потрясений в 2023 году и постепенное замещение вакантных площадей ушедших арендаторов, посещаемость торговых центров увеличивается медленно.
«С одной стороны мы имеем достаточно медленное восстановление вакантности, низкий уровень товарооборота и ввод в эксплуатацию новых торговых центров, а с другой рост земельного налога и налога на имущество. Внутри торгового центра максимальные базовые ставки приходятся на помещения в зоне фуд-корта и островной торговли. Меняется потребитель, меняются арендаторы, а за ними меняются объекты. Уход ряда крупных арендаторов усилили волну реконцепции устаревших ТРЦ, а также реализацию нововведения, связанные с приходом новых операторов. А это серьезный вызов службе эксплуатации — ведь работы необходимо проводить не останавливая работу объекта», — отметил эксперт.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
